预测 三大需求动力支撑市场前景
 

　　中指院预计，未来十年我国住宅新增需求（包括保障房）约160亿平米，市场前景依然良好。而根据联合国相关数据，未来10年乃至20年，我国城市化水平仍将稳步提升，到2030年将超过70%，未来20年新增城镇人口总量超过3亿，这将为我国宏观经济和房地产业继续提供支撑。
 

　　联合国人口署预测，未来十年中国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，预计到2020年中国总人口将达到13.9亿人，城市化率为61%，每年新增城镇人口约为1700万人，以现在的人均30平方米住房面积来算，由此带来未来十年的新增住房需求将超过50亿平方米；若直接以“人均住房面积超过35平方米”的小康标准来要求，则新增需求约60亿平方米。
 

　　改善需求方面，超过一半现有城镇居民人均住房面积低于30平方米，改善性住房需求同样超过50亿平米。从2000年和2010年人口普查数据来看，2000年至2010年人均住房面积在30平方米以下的比重下降了20个百分点，但仍超过50%。2010年末，我国城镇家庭户中人均住房面积低于30平方米的共1.09亿户，占城镇家庭总户数的53%，30-39平方米区间内的户数也占到17%。
 

　　更新换代和拆迁需求等自然折旧导致新增住房需求也将达到约60亿平米。中指院指出，我国上世纪九十年代前建造的住宅多为砖混结构，理论年折旧率大多在2%-3%之间，以2010年末城镇住宅总存量为基数，则2010年至2020年十年间因自然、功能折旧所拆除的住房面积约为41-61亿平方米。近年来我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位，预计未来十年间因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求将达60亿平方米左右。
 

　　这三个主要的需求动力数据显示，即使不考虑投资性需求，未来十年需新建住房也接近160亿平米。
 

　　研判 调控短期趋紧，刚需仍是主力
 

　　中指院认为，随着深入调整经济结构，调结构背景下房地产短期调控仍将趋紧，同时房产税等长效机制逐步建立。
 

　　预计未来5-10年，宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，实现经济增长与质量的同步提升，与调结构密切相关的房地产调控政策继续坚持从紧取向的可能性较大。建立长效调控机制，抑制投资投机。
 

　　十八大后中央部委相关领导密集表示，将继续保持房地产市场调控，限购政策短期内不会退出，可见未来一段时期内，抑制投资投机将长期坚持，差别化信贷和限购还将继续实施，房产税试点扩围预期进一步加深。中指院预计，短期内房产税在全国推广的可能性较小，但随着试点范围的扩大、试点内容的调整，房产税的长效机制将逐步完善。
 

　　结合需求和政策的综合因素，中指院给出的一个结论是，刚需仍将是未来市场的主流。
 

　　中指院提供的数据显示，2010年来宏观调控持续收紧，但实际成交数据表明，刚需占比普遍超过60%，市场主流地位愈加稳固。从需求来看，2009-2011年，35个大中城市的刚性需求的成交量占比从61%提高到64%，其中首次置业和首次改善需求各占一半（分别为31.2%和31.5%），特别是首次置业需求占比持续上升，是推动成交量扩大的主要原因。
 

　　根据预测，2011-2020年新建住宅需求约为157亿平方米（含保障房），其中新增1.7亿城镇人口带来的住房需求超过50亿平米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚性需求将继续成为市场主流。
 

　　未来城市化提升过程中，一线城市及其周边的聚集效应将更为明显，城镇人口增长快于其他地区，所带来的刚性需求将十分强劲。区域中心城市后发优势显现，成为市场发展新的增长极，三四线城市发展受多方面影响存在不确定性。